土地貢獻建坪查詢試算工具
土地貢獻建坪試算工具使用說明：
輸入項目：
土地面積：輸入土地的坪數（例如 100 坪）。
容積率：輸入土地的容積率（例如 225 %）。
容積率獎勵倍數：輸入獎勵倍數（例如 1.6）。
平方公尺更換成坪數可參考《房屋坪數計算器》
引言
在都市更新或危老重建的過程中，容積率和建蔽率成為決定建築可能性的關鍵因素。這些政策允許在原有土地上重新規劃和建設，通常伴隨著容積率獎勵，意味著你可以在相同面積的土地上建造更大的建築，從而提高土地使用效率。
例如：
- 住二容積率和住三容積率在這些項目中可能會有所提高，以鼓勵更高效的土地利用和更現代化的建築設計。
- 建蔽率上限的調整也是重要的考量點，它直接影響到建築物與周圍環境的和諧度以及居住的舒適性。
在進行危老重建時，合理的建蔽率設定可以保證足夠的綠地和公共空間，這對於提升居住者的生活品質很重要。通過明智地利用容積率規定和建蔽率規定，都市更新項目不僅能夠帶來物理上的更新，更能增進社區居民的幸福感。
何謂容積率與建蔽率？
容積率與建蔽率是影響我們日常生活中的房地產開發的兩個重要技術術語。簡單來說，
容積率定義
容積率是衡量在一塊土地上可以建造多大體積建築的指標。例如，如果一塊地的容積率是2.0，那麼在100平方米的地上，你可以建造200平方米的建築面積。這個數字直接影響到建築的規模和密度，是城市規劃中不可或缺的參數。
建蔽率定義
建蔽率則是指建築物底層佔據土地面積的比例，它決定了建築占地的多寡。例如，一個建蔽率為40%的地塊意味著建築只能覆蓋40%的土地面積，其餘60%可能用於庭院、綠地或其他公共空間。
這兩個指標在規劃住宅區、商業區或混合用途區時非常關鍵，因為它們直接關係到居民的生活質量、陽光照射、通風情況以及居住的私密性。了解容積率和建蔽率的基本定義及其計算公式，對於任何計劃購買或開發房產的個人和家庭來說都是基本功。透過容積率查詢和建蔽率查詢，你可以更好地評估和選擇合適的房產，以符合你的生活需求和幸福感。
土地如何分區使用？
在台北市，土地依照不同的用途與規劃，劃分為不同的使用分區。這些分區直接影響建築物的容積率與建蔽率，也會影響房地產的發展潛力。了解容積率查詢與建蔽率查詢是進行土地開發前的必要步驟。以下是台北市常見的土地使用分區類別：
- 住宅區：分為住一、住二、住三、住四等四個區域。不同的住宅區其容積率與建蔽率有所不同。例如，住一容積率可能較低，而住三容積率與建蔽率則有較大發展彈性。
- 商業區：分為商一、商二、商三、商四等四個區域。商業區的容積率規定通常高於住宅區，例如商二的容積率上限可能達到630%，而商三特定區可能適用特殊的容積率計算。
- 工業區：分為工一、工二、工三等三個區域，主要用於工業活動，建蔽率與容積率規定也不同於住宅與商業區。
- 其他區域：包括行政區、倉庫區、農業區、風景區與保護區，這些區域的容積率規定通常較為嚴格，特別是保護區與風景區，容積率上限可能非常低，適合低密度發展。
容積率的重要性與區域差異
容積率（FAR，Floor Area Ratio）是衡量土地使用潛力的核心指標，不同區域的容積率會因區域特性而有所不同。
- 住宅區：住宅區的容積率查詢結果通常範圍介於60%到300%之間，例如住一容積率相對較低，而住二容積率與住三容積率則會有較高的發展空間。
- 商業區：商業區的容積率規定通常更高，範圍從360%到630%不等，某些商四區域甚至容積率上限可達800%。
- 工業區：至於工業區，其容積率從100%到300%不等，根據產業需求進行調整。
- 其他區域：農業區、風景區與保護區的容積率則較低，通常介於10%到60%，以保護自然環境為主。
建蔽率：建築在土地上的占地面積
建蔽率是另一個重要的土地規劃指標，它規範了建築物能占地的比例。在不同區域，建蔽率查詢的結果會有顯著差異。
- 住宅區：住宅區的建蔽率通常在30%到50%之間，例如住一建蔽率較低，適合較低密度的居住環境，而住二建蔽率與住三建蔽率則能提供更大建築面積。
- 商業區：商業區的建蔽率範圍通常介於45%到75%，這反映了商業活動對建築面積的需求。
- 工業區：工業區的建蔽率較為固定，一般為55%，
- 其他區域：農業區與風景區的建蔽率則低至10%至60%之間，這是為了確保綠地與開放空間。
臺北市土地使用分區管制建蔽率容積率簡易表格
| 分區類別 | 建蔽率 (%) | 容積率 (%) |
|---|---|---|
| 住宅區 | ||
| 住一 | 30% | 60% |
| 住二 | 35% | 120% |
| 住三 | 45% | 225% |
| 住三之一 | 45% | 300% |
| 住三之二 | 45% | 400% |
| 住四 | 50% | 300% |
| 住四之一 | 50% | 400% |
| 商業區 | ||
| 商一 | 55% | 360% |
| 商二 | 65% | 630% |
| 商三 | 65% | 560% |
| 商四 | 75% | 800% |
| 工業區 | ||
| 工一 | 55% | 200% |
| 工二 | 55% | 300% |
| 工三 | 55% | 100% |
新北市土地使用分區管制建蔽率容積率簡易表格
| 區域 | 住宅區容積率 (%) | 商業區容積率 (%) |
|---|---|---|
| 板橋 | 住宅區 300% | 商業區 460% |
| 三重/新莊/永和/中和 | 住宅區 300% | 商業區 440% |
| 三峽 | 住宅區 210% | 商業區 350% |
| 蘆洲 | 住宅區 200% | 商業區 320% |
| 淡水/樹林(三多里) | 住宅區 200% | 商業區 320% |
| 龍壽迴龍 | 住宅區 240% | 商業區 320% |
| 石碇 | 住宅區 280% | 商業區 360% |
| 五股/泰山/土城(頂埔) | 住宅區 200% | 商業區 300% |
| 石門 | 住宅區 200% | 商業區 280% |
| 八里(龍形)/瑞芳/澳底 | 住宅區 200% | 商業區 280% |
| 深坑 | 住宅區 200% | – |
| 北海岸風景特定區 | 住宅區 180% | – |
| 三芝/金山/雙溪/野柳 | 住宅區 180% | 商業區 240% |
| 平溪 | 住宅區 120% | 商業區 240% |
| 烏來水源特定區/坪林水源特定區 | 住宅區 120% | 商業區 180% |
| 十分風景特定區 | 住宅區 80% | 商業區 100% |
| 鶯歌(鳳鳴地區-市地重劃範圍外) | 住宅區 120% | 商業區 300% |
| 樹林(山佳) | 住宅區 180% | 商業區 500% |
| 土城 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 180% | |
| – 住二 | 住二住宅區 240% | |
| – 商一 | 商一商業區 240% | |
| – 商二 | 商二商業區 320% | |
| 淡水(竹圍) | ||
| – 住一 | 住一住宅區 120% | |
| – 住二 | 住二住宅區 225% | |
| – 住三 | 住三住宅區 360% | |
| – 住四 | 住四住宅區 240% | |
| – 商一 | 商一商業區 360% | |
| – 商二 | 商二商業區 400% | |
| 樹林 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 260% | |
| – 住二 | 住二住宅區 250% | |
| – 住三 | 住三住宅區 120% | |
| – 商一 | 商一商業區 380% | |
| – 商二 | 商二商業區 380% | |
| 鶯歌 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 200% | |
| – 住二 | 住二住宅區 200% | |
| – 商一 | 商一商業區 350% | |
| – 商二 | 商二商業區 350% | |
| 汐止 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 200% | |
| – 住二 | 住二住宅區 240% | |
| – 商一 | 商一商業區 320% | |
| – 商二 | 商二商業區 320% | |
| 新店 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 60% | |
| – 住二 | 住二住宅區 120% | |
| – 住三 | 住三住宅區 280% | |
| – 住四 | 住四住宅區 300% | |
| – 商一 | 商一商業區 120% | |
| – 商二 | 商二商業區 420% | |
| – 商三 | 商三商業區 440% | |
| – 景觀 | 景觀商業區 300% | |
| 萬里 | ||
| – 住二 | 住二住宅區 180% | |
| – 商二 | 商二商業區 300% | |
| 林口特定區 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 120% | |
| – 住二 | 住二住宅區 150% | |
| – 住三 | 住三住宅區 180% | |
| – 住四 | 住四住宅區 240% | |
| – 住五 | 住五住宅區 300% | |
| – 中心商業區 | 中心商業區 500% | |
| – 建成商業區 | 建成商業區 320% | |
| – 鄰里商業區 | 鄰里商業區 280% | |
| 台北港特定區 | ||
| – 住一 | 住一住宅區 120% | |
| – 住二 | 住二住宅區 200% | |
| – 住三 | 住三住宅區 200% | |
| – 中心商業區 | 中心商業區 240% | |
| – 建成商業區 | 建成商業區 280% | |
| – 鄰里商業區 | 鄰里商業區 300% | |
| – 景觀區 | 景觀商業區 300% |
台北市容積率與建蔽率獎勵規定及上限
台北市住一、住二、住三、住四容積率與建蔽率
住一容積率與建蔽率規定
在台北市的土地使用分區中，住一區（住宅一區）通常代表低密度的住宅開發區域，主要適合低樓層建築。住一容積率的規定為60%，這意味著土地的總建築面積不得超過土地面積的60%。住一建蔽率則為30%，表示建築物在地面上最多只能占用土地面積的30%。這樣的容積率與建蔽率計算方式有助於保持住一區的低密度、低樓層的住宅特性，讓每戶家庭擁有更大的庭院與開放空間。
住二容積率與建蔽率
相比住一區，住二區的容積率和建蔽率都有所提升。住二容積率為120%，這意味著建築物的總建築面積可以是土地面積的1.2倍，適合中等密度的住宅開發。住二建蔽率為35%，表示建築物占地面積最多為土地面積的35%。這類區域通常允許多層建築，適合一般家庭居住，並且在具備某些條件下可以申請容積率獎勵，進一步提升土地使用的潛力。透過容積率查詢與建蔽率查詢，開發者可以準確計算該土地的開發潛力。
住三容積率：中高密度的住宅開發
住三區適合較高密度的住宅開發，尤其是在城市核心區域。住三容積率規定為225%，表示土地的總建築面積可以達到土地面積的2.25倍。這樣的容積率計算使得住三區能夠容納更多住戶，同時也允許興建高樓層建築。住三建蔽率則為45%，意味著建築物最多可以占用土地面積的45%。針對住三之一與住三之二區域，容積率分別可以提高至300%與400%。這些區域的開發潛力非常大，適合大型住宅開發案，尤其是當符合容積率獎勵條件時，容積率上限甚至可以進一步提高。
住四容積率與高密度開發潛力
住四區是容積率規定最高的住宅區域之一，適合高密度的都市住宅開發。住四容積率為300%，這意味著建築總面積可以是土地面積的三倍。住四建蔽率為50%，這讓開發者能夠最大限度地利用土地來興建更高的建築物。若土地位於住四之一區域，容積率可以進一步提升至400%。這些區域通常位於交通便利的地段，適合開發高樓層的住宅與公寓，為城市家庭提供更多的居住選擇。透過容積率查詢與建蔽率查詢，住戶和開發商能夠更好地規劃土地使用，並申請相關的容積率獎勵與建蔽率獎勵。
台北市商一、商二、商三、商四容積率與建蔽率
商一容積率與建蔽率規定
在商業區的土地使用分區中，商一區通常適合中低密度的商業開發。商一容積率的規定為360%，這意味著建築物的總建築面積可以是土地面積的3.6倍。這樣的容積率允許興建較高的建築物來滿足商業需求。商一建蔽率則為55%，代表建築物可以占用土地面積的55%。商一區通常位於較為靜態的商業區，容積率與建蔽率查詢結果顯示其發展潛力適合中型商場、辦公室等項目。
商二容積率與高密度開發潛力
商二區的容積率與建蔽率規定顯示其適合較高密度的商業開發。商二容積率為630%，這意味著該區的土地可以建造比商一區更高、更多層數的建築。商二建蔽率為65%，建築物可占用土地面積的65%。這類區域通常位於繁華的商業街道，適合大型商場、購物中心等商業開發。透過容積率查詢，開發商可以更具體地了解該區域的開發上限，同時利用容積率獎勵進一步提升土地的開發價值。
商三容積率與建蔽率的彈性規定
商三區具備相當大的開發彈性，其商三容積率為560%，這意味著建築物的總建築面積可達土地面積的5.6倍。商三建蔽率為65%，與商二區相同，這讓開發商可以利用更多的土地面積來設計商業空間。商三區適合混合開發，不僅限於商業用途，還可兼具住宅功能。實際開發過程中，容積率計算與建蔽率計算至關重要，這些數據能幫助開發商確保項目符合容積率規定與建蔽率規定，並在可能的情況下申請容積率獎勵，讓建築面積進一步提升。
商四容積率與高層建築的開發潛力
商四區是台北市商業區中容積率與建蔽率上限最高的區域，適合極高密度的開發項目。商四容積率高達800%，這意味著建築物的總建築面積可達土地面積的8倍，非常適合開發大型商業綜合體與高樓層辦公大樓。商四建蔽率為75%，這允許更多的土地被建築物所使用。在商四區的開發中，通常會有更靈活的容積率獎勵條件，特別是當臨街道路寬度較大時，容積率上限還可以進一步提升。這類彈性政策讓開發商在規劃時擁有更多選擇，進而提高土地的開發效益。
台北市工二、工三容積率與建蔽率
工二容積率與建蔽率獎勵
工二區的規定允許更高密度的工業開發。工二容積率為200%，表示建築總面積可以達到土地面積的三倍，這讓工二區更適合中大型工業設施的建設。同樣地，工二建蔽率為45%，這意味著建築物的占地面積不得超過土地面積的45%。工二區經常位於交通便利且工業活動頻繁的地段，通過容積率查詢，開發商可以明確知道該區域的開發上限。工二區通常有機會申請容積率獎勵，這有助於提升土地的利用效率，尤其是當工業項目符合特定的環保標準或基礎設施要求時，容積率上限可能會適度提高。
工三容積率與特殊用途
工三區主要是為了低密度工業活動或特殊用途設立的區域。工三容積率為300%，意味著建築物的總建築面積不得超過土地面積的3倍。工三建蔽率同樣為55%，表示建築物最多占用土地面積的一半多一些。工三區通常位於郊區或需要特殊環境保護的地區，因此容積率與建蔽率的規定較為嚴格。這些區域適合對環境影響較低的小型工業項目，並且工三區的開發項目通常需進行詳細的容積率查詢，確保所有設計符合容積率規定與建蔽率規定。
快速容積率與建蔽率查詢計算公式
容積率與建蔽率的基本概念
在進行土地開發或購房時，容積率和建蔽率是兩個不可忽視的關鍵指標。
- 容積率（Floor Area Ratio, FAR）：是指建築物的總建築面積與土地面積的比率，用來決定該土地上能建設的總樓地板面積。
- 建蔽率（Building Coverage Ratio, BCR）：則是指建築物占地面積與土地面積的比率，這決定了建築物在地面上的占地範圍。
了解這兩者的關係可以幫助開發商與購屋者更有效地規劃土地使用，並預測房屋的總面積及開發潛力。
容積率計算公式
容積率計算是一個簡單且實用的過程，通常用來評估土地的開發潛力。以下是容積率計算的基本公式：
容積率 = 建築總面積 / 土地面積
例如，假設某塊土地的面積為100坪，若其容積率規定為200%，則該土地上可以建造的總建築面積為200坪。這意味著開發商可以在這塊土地上建設總共200坪的樓地板面積，包括主建物與相關附屬設施。
建蔽率計算公式
建蔽率主要用來限制建築物在地面上的占地面積，這是為了確保每塊土地有足夠的開放空間與綠地。建蔽率計算的公式如下：
建蔽率 = 建築占地面積 / 土地面積
假設土地面積同樣為100坪，而建蔽率規定為50%，則表示建築物最多可以占用50坪的土地面積，其餘的空間必須保留為未建築部分，如庭院、綠地或其他開放空間。這對於保持城市的通風、日照與環境質量非常重要。
快速進行容積率與建蔽率查詢
當需要規劃土地開發或購屋時，快速進行容積率查詢與建蔽率查詢是關鍵的一步。不同區域的容積率和建蔽率會根據當地的城市規劃進行不同的設定。通常可以通過政府的都市計劃網站或地政局的資料庫來查詢。例如，查詢台北市的土地時，您可能會發現住一容積率為60%，而住一建蔽率為30%；或者，住二容積率為120%，而住二建蔽率為35%。
這些數據可以在規劃開發時直接應用於容積率計算與建蔽率計算，讓您快速得出土地能承載的建築面積與占地範圍。
容積率與建蔽率的獎勵機制
在某些情況下，土地所有者或開發商可以申請容積率獎勵或建蔽率獎勵，以提高土地的利用率。這些獎勵通常基於土地是否符合特定條件，例如綠建築認證、鄰近主要交通樞紐或是改善公共設施的需求。通過這些獎勵，原本的容積率上限和建蔽率上限可以獲得一定程度的提升。比如，若土地的原本容積率為200%，通過獎勵機制可以提升至240%，讓開發商有更多的建築面積可用。
容積率與建蔽率常見相關問題
在進行容積率與建蔽率計算時，許多開發者和房主常遇到一些問題。
對容積率計算不夠了解
容積率問題主要來自於對容積率計算不夠了解，特別是當涉及容積率獎勵時，可能會誤估最終可以使用的建築面積。避免這類問題的最佳方式是仔細查閱當地的容積率規定，並依照正確的容積率公式進行計算。建蔽率問題則更多地出現在如何合理使用土地方面，若未充分了解建蔽率上限，可能會導致建築物過於集中，影響整體空間的利用。避免這類問題可以透過政府提供的建蔽率查詢服務，來確認土地的具體限制。
容積率與建蔽率獎勵的誤解
另一個常見的問題是對於容積率與建蔽率獎勵的誤解。並非所有的土地都能夠自動享有這些獎勵，通常需符合一系列條件，例如符合都市發展計畫或是綠建築規範。提前了解獎勵政策與申請流程是非常重要的，以確保開發項目符合政府的要求。
了解容積率與建蔽率，營造幸福的居住環境
容積率與建蔽率在城市發展與房地產開發中起著至關重要的作用，它們決定了建築物的大小與分布，影響著城市的空間利用效率與生活環境的質量。對於家庭而言，合理的家庭容積率與家庭建蔽率設計能夠提升居住空間的舒適性，並提供更多的公共設施與綠地。特別是在以「幸福」為目標的社區規劃中，幸福容積率與幸福建蔽率概念的應用，能夠讓每個家庭在享有高效土地利用的同時，也能夠擁有足夠的空間來營造一個幸福的居住環境。
無論是進行房地產開發還是購房決策，了解當地的容積率規定與建蔽率規定，並通過正確的容積率查詢與建蔽率查詢，是確保開發項目成功的關鍵。這些規定不僅影響每棟建築物的設計，還影響整個城市的發展與居住者的生活質量。通過科學的規劃與合理的設計，家庭與城市都能在不斷發展的過程中找到最佳的平衡，達到真正的「幸福」。
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